En términos de precios de la vivienda, la ciudad donde vivo evitó lo peor de la crisis financiera mundial. Hubo un aumento repentino en los precios de la vivienda que se detuvo en 2007, pero después de eso, los precios no se desplomaron, se estancaron. Ahora, alquilo una casa, y también tengo una casa que le alquilo a otra persona. Un día, me gustaría vender la casa que tengo y comprar una para vivir. Naturalmente, presto atención a los titulares de los periódicos como «¡Los precios de la vivienda caen en picado en mayo!»

Cada vez que un titular como ese aparece en los quioscos, hay una oleada de comentarios del público en línea. Estos comentarios se dividen en dos grupos. Por un lado, hay quienes dicen

¡Decir ah! ¿Ver? ¡La burbuja estalla! Las casas son waaay sobrevalorado! ¡Estoy tan contento de no tener uno!

Por otro lado, hay quienes dicen

¡Los fundamentos son fuertes! ¡Esto es un chapuzón temporal! ¡Las casas se dispararán este año! ¡Estoy tan contento de tener uno!

Como ambos tengo y no tengo casa, estoy desgarrado. ¿Quiero que los precios de la vivienda suban o bajen?

¿Qué dicen las matemáticas?

Las matemáticas dicen, de hecho, que debería tirar el periódico y reírme de todos los comentarios en línea. Esto se debe a que todo se enfoca en un número completamente inútil. El número inútil es el «precio medio de la vivienda». Permítanme explicar lo que significa «precio medio de la vivienda» y dar un ejemplo para mostrar por qué es inútil.

Para calcular el «precio medio de la vivienda» para alguna ciudad en un mes en particular, ellos

obtener una lista de todas las casas vendidas ese mes
ordenarlos del precio más bajo al más alto
elige el precio medio

Entonces, si el «precio medio de la casa» es de $ 400,000, significa que la mitad de las casas vendidas fueron por más que eso, y la otra mitad por menos. Este es un número completamente inútil, porque no me importan las casas que se venden. quiero saber

Si Decidí vender mi casa ahora, ¿podría venderla por más de lo que pagué? ¿Conseguiría más si esperaba?
Si Decidí comprar una casa ahora, ¿sería más barata o más cara que más tarde?

En otras palabras, quiero tener una idea del valor de un especial casa – o un par de casas. Y quiero el precio podría ser vendido por, no el precio alguna otra casa en realidad se vendió por. El problema con el precio «promedio» de la vivienda es que no solo refleja el valor de mi vivienda: refleja una combinación del valor de la vivienda de todos y qué tan ocupados están los agentes inmobiliarios.

Un ejemplo lo señalará.

Imagine una ciudad con dos suburbios, Richland y Poorvale. Las casas en Richland se venden por $ 1M, las casas en Poorvale por solo $ 100k, es decir, $ 100,000. Supongamos que hay suficientes compradores para comprar cualquier casa puesta en el mercado, pero esto nunca afecta el precio *.

En abril, cuatro familias de Richland se agotaron y se mudaron, así como una familia de Poorvale. El Real Estate Institute calcula el precio medio de la vivienda de la siguiente manera:

Obtienen una lista de las 5 ventas: $ 1M, $ 100k, $ 1M, $ 1M y $ 1M
Los clasifican: $ 100k, $ 1M, $ 1M, $ 1M y $ 1M
Toman el número del medio, $ 1M, como el precio medio de la casa, y le dicen al periódico.

Entonces, el precio medio de la casa en abril es de $ 1 millón. En mayo, sin embargo, solo una familia de Richland vende su propiedad, pero cuatro residentes de Poorvale lo hacen. Ahora, el instituto de bienes raíces hace el cálculo de la siguiente manera:

Obtienen una lista de las 5 ventas: $ 100k, $ 100k, $ 100k, $ 1M y $ 100k
Los clasifican: $ 100k, $ 100k, $ 100k, $ 100k y $ 1M
Toman el número del medio, $ 100k, como el precio medio de la casa, y le dicen al periódico.

¡El precio medio de la casa ahora es de solo $ 100,000! ¡Imagina los titulares de los periódicos!

¡Noticia de última hora! Los precios de la vivienda caen en picado en mayo! ¡Los datos del Real Estate Institute muestran que los precios de la vivienda han caído un extraordinario 90% entre abril y mayo! Le preguntamos a un experto en sondeo realmente importante por qué el valor de las casas estaba cayendo. «Bueno, lo atribuyo a un debilitamiento de la economía, la incertidumbre en el mercado de productos básicos y el tupé de una aguamarina plagada de plátanos», dijo el experto.

El «experto» puede atribuirlo a lo que quiera, por supuesto. En realidad, el valor de las casas en Poorvale y Richland no ha cambiado un poco. Mi inversión allí es segura, aunque estática. Lo único que cambió es la cantidad de ventas en cada suburbio.

En general, el cambio en el precio medio de la vivienda es causado por dos cosas

Cambios en el valor de los diferentes tipos de casas que salen a la venta
Cambios en la frecuencia de las ventas, especialmente si algunas partes del mercado se desaceleran o aceleran en relación con otras.

Desafortunadamente, tendemos, en nuestras mentes, a atribuirlo solo a uno cosa

Cambios en los valores de las casas en general

o peor,

Cambios en el valor de mi casa.

Y esto está completamente mal.

Es por eso que el «precio medio de la casa» es un número inútil para mí. Quiero saber acerca de los cambios en el valor de la casa que poseo. Quiero saber acerca de los cambios en el valor de tipos particulares de casas cerca de donde me gustaría vivir algún día. Incluso si supiera el «precio medio de la casa» para suburbios particulares, todavía no sé mucho, ya que incluso dentro de un suburbio, hay casas grandes, casas pequeñas, casas viejas, casas nuevas, casas bien mantenidas, uno y dos -casas de pisos. El precio medio de la vivienda refleja los cambios en los valores (potencial precio) de todos estos diferentes tipos de casa, así como los números de cada tipo que realmente se vendieron.

Supongamos que un grupo de constructores echan un vistazo a un viejo suburbio. Comienzan a comprar casas viejas, derribarlas, reconstruirlas y venderlas. Entonces, el «precio medio de la casa» para ese suburbio aumentará, incluso si cada casa individual en el suburbio está perdiendo valor constantemente.

Por lo tanto, no quiero saber «precio medio de la casa». Lo que yo desear saber es «¿Cuánto va a yo ser pagado o tener que pagar por mi casa? Y ese número está enterrado con muchos otros números en lo profundo del «precio medio de la vivienda», tan profundo que incluso las matemáticas no pueden sacarlo.

Notas al pie:

* Esto podría suceder fácilmente, por ejemplo, si hay muchas ciudades similares repartidas por el campo.